甚至有人说，麦当劳不是卖汉堡的，是做地产的，拿铺眼力惊人。

那么，麦当劳全球首批“选址专家”一看一个准的秘诀，你不想知道？

“用1年时间做调研，提前3年做别人开店前3个月的事情”    

2010年以前，麦当劳也没有策略规划分析部门，随着后来开店风险比率越来越高，开始注重推广策略选址分析。

2010年以后，麦当劳新成立这个部门，专门负责研究投资、分析和规划。安好正是这个部门的“地产策略规划师”之一。

｜人物介绍｜   

安好，麦当劳全球第一期地产策略规划师，第一期一共有15人。

2001—2010年，他在麦当劳做运营，从一线做到区域负责人。2010年到现在，历任策略规划师、高级策略规划师，后成为地产规划经理。

负责过麦当劳众多城市项目的选址开发，也给不少餐企和地产商提供过友情规划。

安好表示，麦当劳的项目规划分析一般都是提前3年来做（很多人是开店前3个月才做），当年找当年开的项目很少。

像成都中海国际社区的麦当劳得来速餐厅，在进行规划分析时，中海国际社区还没有建造。环球中心的区域规划分析开启时，整个区域也刚刚开始打地基。

而在做蓝光空港国际的选址分析时，也花了一年左右来做调研。不仅推算了商圈成熟时间、人口基数分析、消费需求分析，还细化到主要消费人群的年龄阶段、消费特性以及交通习惯、就餐时间分析等。

在内参君看来，这里面有个简单的道理：等商圈成熟了，还有你的事儿吗？租金你承受得起吗？

诚然，麦当劳有强大的系统和品牌势能，可以支撑其提前3年做规划，这点并非小型餐饮企业可比。但当餐饮选址已经从“游击战”进化到“阵地战”、“网络战” ，无论企业大小，选址都不能再停留在“拍脑袋”、“临阵抱佛脚”的层级。

“研究城市交通，好动线盘活一个铺”    

开在好商圈生意也千差万别？随着主流商圈越来越饱和，很多想开新店的老板都在关心一个问题：下一步选址该往哪里走？

这时候，城市交通规划是店面选址的重要参考。 2010年，成都红星路只开发了半边， IFS当时还在修建，但在安好建议下，麦当劳选址定在红星路上的春熙路第一城。

他的依据是，成都市中心的核心商圈一定会转移到红星路，而且根据城市规划，春熙路上没有地铁，而红星路有地铁口。安好现场测算过，春熙路几个出入口客流量总和40万人次/天，而一个地铁站口的客流量就能达到40万！

靠近地铁口，春熙路第一城的位置就成为了人流必经地。虽然开业之初没有马上盈利，但地铁修通后，人流动线全给带活了，餐厅生意持续火爆。

而像麦当劳得来速餐厅，大都开在城市三环到五环之间，并不繁华。这种餐厅就要分析餐厅附近的homeshop可能成长起来的年份，同时选出周边消费群体的购物、消费最便捷的动线。

“向前看，优质商圈不会一成不变”    

城市发展过程中，商圈不会是一成不变的。无论任何业态，都要顺应时代的改变。

以成都为例，曾经的热门商圈竞争指数，从红照壁到春熙路一路下滑，而仁和春天棕北店的关门，也标志着太古里、IFS成为这个城市新的商业中心。

所以，在帮“马旺子川小馆”项目选址时，安好首先观察了成都商圈重心的转移：即从天府广场、春熙路到红星路，最后餐厅也开在了红星路。

“不要只挑商圈，更要挑品牌契合度”    

餐饮经营最健康的衡量指标是现金流、可持续的投资回报率和利润。所以，选址“不求最好，只求最合适”，一定要找到契合品牌的既定商圈。

随着生活节奏加快，人们到一个城市就想在最短时间内找到那些既好吃又有很好体验感的餐厅。于是马旺子的选址上最终瞄准了市中心，外地人和本地人都可以注意到的品牌高地。

马旺子川小馆当时划出从天府广场到到合江亭这一片区，寻找适合做独立形象的川菜品牌店铺。最终定在靠近太古里的东糠市街。该街区店铺出租率不到70%但靠近太古里，附近也没有川菜老字号品牌。

为什么没有选择进驻太古里？ 太古里当时每天20万的客流，高峰时达到50万，但很多时尚美女到太古里除了逛街，拍照发朋友圈，很多人会在它附近就餐。东糠市街紧邻太古里，既能享受商场餐饮100元左右客单价的“福利”，也正好处在人们就餐目的地的动线点上，马旺子选址成功也就顺理成章。

成都七十一号豆汤饭也是如此，选址看起来不显眼，但一年营收也上千万。

利用大数据，从消费行为分析中找商机    

就像京东、淘宝根据数据运算，得出的消费者偏好影响商家产品结构和经营，安好表示，大数据现在也是商圈选址的常用工具。

比如选址成都太古里，就要分析天府广场到春熙路、红星路的聚客商圈的年龄分布、收入水平以及消费群体经常使用的手机APP，以及相应的聚客习惯、人群分布、年龄分布、游客比例等，最后得出：

天府广场，年龄偏大，为四五十岁；

春熙路，年龄偏小，十几二十岁；

太古里，年龄适中， 20—35岁。

在结合品牌目标客群寻找商圈的过程中，还要把目标区域中餐、小吃等各种业态分布状况、竞争情况进行纵深分析。比如做中式正餐，区域内缺这个品类，成功概率就大。

而成都娇子大道附近的中海华府和九号公馆要设计成餐饮商圈时，麦当劳就做过大数据分析。虽然当时周边的建筑才刚刚起步，但麦当劳会调研周边居民数量、学生数量、年龄分布，甚至包括从剑南大道、益州大道开车经过的人群、高峰经过时间等。

每类人群的大数据来源不一样。 像上班族、学生、住家户等，会派人去每个小区进行摸底，包括楼栋单元、入驻百分比等，甚至会通过晚上8点钟的小区亮灯比率，来推算一个小区的人口基数是否安全和稳妥。

小区物业、街道办、派出所也是人口数据获取的渠道，此外还有地铁公司、公交公司、Mall招商等部门的数据。 现在还出现了专业数据公司，可以提供更精准的消费者行为分析。

总之，选址不是扫射，而是狙击。需要狙击手全面准备，对周围环境、目标进行潜伏观察，时机合适了，追求一击即中。

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