从位置来说，地产“坑”分为：

商场地产“坑”、街铺地产“坑”两大类。

从双方博弈来说，地产“坑”分为：

地产坑餐饮、餐饮坑地产、地产餐饮联手坑。

商场地产一般“坑”有几种：

无 中 生 有

地产：麦当劳、肯德基、必胜客……啥啥的都进来了，你自己看吧！

其实：有可能只是意向聊过，或者只是来看过，更或者连来都没来过，知道你榜大牌，挖坑等你来跳。   

合 伙 作 局

地产：麦当劳、肯德基、必胜客……都在装修了，你还不信？

其实：很多地产为了招商高效，都会给一些餐饮龙头品牌一个低的离谱的价格，比如同个楼层同个位置，均价10元/平/天，麦肯就是5元/平/天，你来就20元/平/天，拿你的银子去填大品牌的亏空，有甚者，我听过一个地产朋友在三线城市的一个地产项目，XXX大品牌免租5年，开发商拿着xxx的施工图免费装修，这个大品牌拎包入住营业，你们敢比吗？ 

地产：把一个大品牌旁边的位置以一个偏低的价格给你。

其实：这个大品牌后期会以某个原因调换位置的，到时候，有可能你的边上全是屌丝品牌。

偷 梁 换 柱

地产：以后这个位置就是主入口，人流全从这里走，动线多棒…… 

其实：滚梯安上了，你知道它是往上转还是往下转，一个正反转，你就从上风上水跑到下风下水去了，就算就是上转，但商场会定期调整动线的，也有可能大门规划改变呢！ 

铁 砂 馅 饼

地产：出来一个地方，赶紧的，我压不了多久！

其实：外行内行都能遇到这样的贵人，如果你没有大红包的话，这个免费的馅饼你就别吃了，不是画的吃不到，要不就是铁砂馅的，地产有自己的圈子，一类商铺都是有几个大佬把持通过专有渠道变现，二类位置都是大品牌战略把持，三类位置都是圈子里走回扣，四类位置都是招商比价做业绩，五类位置才是亲情大馅饼，人家地产、开发商、招商的也是人，上班要业绩，下班要养家，就凭一个人情，少则几千、多则几万、甚至十几万的好处不要了吗，雷锋只会开车滴。  

瞒 天 过 海

地产：看看这家，还没你们好呢，一月也能轻松卖个几十万 。 

其实：老的商场一般会提供同质同类餐厅营业额，以供意向者参考，但数据真实性就不得而知了，什么叫参考，就是——只能参考。  

地产：放心，烤肉这个品类这层楼我们只招商一家，抢到就是赚到！

其实：陆续的很多家烤肉也会进来。 然后可以促使你们“良性竞争”！

守 株 待 兔

地产：看这商场爆满，不挣钱为什么大家都打破头往里挤 .. 

其实：别说，有些品牌就是不挣钱，但也要进入到商场最好的位置，赔钱进、赔大钱进，为毛呢，因为他需要大量的客流，产品差、服务差、管理差，但——加盟好，外行看热闹，然后就会捧钱场了 。 

街铺地产一般有这几种：

从 前 有 座 山

地产：门店很挣钱，但我着急出国，急着出手... 

其实：这种一般街边店居多，商圈存在硬伤，需要转让，但如果说实话，恐怕出不去，就会找到很多馅饼般的理由，“我要出国了”，“家里有急事需要钱”，“合伙人闹翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“准备后事”了。  

金 蝉 脱 壳

地产：干餐饮绝对没问题，先干着，手续慢慢来，这地方没人管的...

其实：一般街边商铺居多，房屋存在手续上的死结，属于违建或非商业，一旦接手，筹建中黑着干，肯定没人管，一旦开业，消防、卫生、环保样样下不来，怎么开的怎么关，我见过不少人被坑，有甚者，只能转让，然后开始讲述“从前有座山”了。    

抛 砖 引 玉

地产：越早进越便宜，再拖就不这价了。

其实：一般新的商场或新的商业区居多，一个商业地产位置再好也低赔上半年养客，正常的一年也是他，三年也正常，当你便宜进来后，就知道，日进斗金见不到，月月干赔到吐血，结果死掉一两批品牌后，商圈成熟了，那时候房租就可以翻跟头打滚长了，而你就是那块砖，铺路填坑用的“小砖头”。

大家看完之后会不会有一些感触，不过这只是一些皮毛，后面多的是，大家先消化一下。其实餐饮选址是个高难度的技术活儿：考虑到几十个可能因素，如立地、商圈、动线、价格、营销、发展、规划及"坑"等，千万不可头脑发热！