究竟是怎么回事？原来，这位孙小姐之前在上海工作，是一家上市企业的高管。因为想回家乡发展（离父母和孩子近），回省城后她决定自己创业。今年初，她看中了一个万科广场的沿街商铺，位置在繁华地段，从表面看，这个铺面有几大核心优势：

1、万科品牌大；

2、周围楼盘多；

3、紧邻地铁站；

4、已有多家主力店进驻；

5、免租金半年。

经不住招商专员的游说，孙小姐最终在物业合同上签上了大名，1个多月后，她的咖啡、甜品店开张了。然而令她无法想象的是，她的店从一开张就在亏损，连续亏了10个月。到底是什么原因让孙小姐首次创业以失败告终，经过我们选址部的伙伴分析，原来她的问题出在了选址——第一步错了，后面的就会全错，就像我们扣扣子一样。

一、目标客群分析

孙小姐的店位于省会城市，该城市近年发展较快，可以说消费能力还是有保证的。另外，片区3公里半径范围内常住人口达15万，周边多个商业楼盘，可入住3万人。

但是我们可以发现，与商业广场利益最直接的入住率只有2000户，这个入住率是比较低的。按每户5人计算的话，真正有消费能力的不超过每户2人。在国内，老人不爱喝咖啡，男人很少吃甜品，潜在消费群大部分是女人和青少年。可想而知，消费群体总量并不大。

二、交通位置分析

从表面上看，这个店面交通位置不错，地铁、公交车一应俱全。但是只要深入分析就会发现，它的位置并没有表示上那么好。它距离地铁站1.2公里，这个距离说远不远，说近不近，但是对于步行的话，它绝对算是比较远的，达到了20分钟的路程。

这个商业广场主要面对的是周边楼盘步行过来的住户，以及3公里半径内开车来的常住人口。虽然有地铁站为依托，但是20分钟路程足以挡住绝大部分坐地铁前来购物、消费的客户。所以紧邻地铁站这个交通优势，对于这个咖啡店来说，基本上等于零。

三、竞争对手分析

85度C就在隔壁，同层次的分流是必然的，同时，更高层次的消费群体也会被星巴克分走一部分，最后还有主打港式甜品的许留仙。这三个品牌的知名度都比较高，要想在短时间内撼动消费者心目中的品牌形象是不可能的。

要想在竞争中求得发展，最好的方法是走差异化路线，即突出你产品的与众不同。如今，在商业广场和购物中心，有不少非品牌店在竞争中顽强地生存下来，效益还不错，它们走的是“小而精、小而美”的路线，一般选择的是租金压力小的15-30平方米的小店面。

四、成本分析

孙小姐的创业项目虽然在二线省会城市，但是位于新城，260元/平方米/月的租金加4500元管理费，合计每月房租33000元，这个租金是偏高的，尤其是对尚未成熟的业态而言。这很可能是地产商引入主力店，转嫁租金的代价。

再加上水电费和员工工资，孙小姐的店每月至少需要6万固定成本。

先假设孙小姐收支打平不赚不亏，每天需要毛利2000元，咖啡甜品店毛利较高，如按60%毛利率计算，需要营业额3000元左右。按客单价40元计算，她需要75个客户，再按10%的高转化率计算，她需要750个潜在顾客路过它的门口。这对于一个新商业广场而言，无疑要求太高。因为就算周末能达到这个数据，周一到周五的上班时间呢？

五、其他分析

物业招商套路非常深，不要以为有星巴克、麦当劳、肯德基，人气就会爆棚。物业之所以能够招到这些商户，很大程度上是因为物业给了这些品牌优惠。比如免租金一年，第二年租金非常低，第三年也不高。反过来，物业靠的就是这些品牌达到了吸引其他商家的目的，所以才给大品牌那么多优惠。

像星巴克签物业合同都是10年一签，完全有时间坐等商圈成熟后带来的红利，而你问问自己的店能熬到那时候吗？

孙小姐首次创业，当然不知道开店的套路，半年免租期一过，沉重的租金压力必然到来，连续亏损也就不奇怪了。

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