而这三个大坑只要踩着一个，那么下面的服务、营销、管理、产品做起来也都毫无意义。这就好像一个孩子患有先天性疾病，后天的营养、教育、环境再好也只能是弥补。

选址潜规则

对营销人来说，每个行业都有营销点，只不过每个圈子营销的方式是不一样的。一般认为，广告业、地产以及服装快销品三个行业是最懂得如何营销的。而餐饮行业，则属于所有行业里面最简单也最容易被营销的群体。

很多餐饮人在选址过程中最容易被骗，一般来说，在选址的时候会有一些偏好，比如有的人看重商铺的地理位置，有的人看重房租的价格，还有的人看重商圈的位置等等。事实上，正是因为这些普遍的偏好，反倒成了地产商运用营销骗术的点。

这是因为，餐饮老板在营销地产商或者商场物业的时候，他们同时也在营销你。因此，我们在做前置营销的时候，要了解清楚别人是如何来营销你的。

而关于选址的部分，地产商对餐饮老板或者餐饮创始人的营销一般有几种：第一种是商业地产来营销和欺骗餐饮投资人；第二种是餐饮老板和地产联合欺骗其他的竞争对手；第三种是地产老板和其他的一些老板联合欺骗餐饮人；第四种则是餐饮老板一起联合起来来针对地产进行营销。

笔记

在做营销的时候，第一点不是我们如何去营销别人，而是了解如何不被别人所营销。

商业地产的十大营销陷阱

第一，无中生有

一般在进入一个商业地产尤其商场、商圈的时候，很多商业地产的人都以麦当劳、肯德基、必胜客等大型餐饮品牌已经入驻作为吸引点。

事实上，这完全只是无中生有的事，或是地产单方面联系过，而这些餐饮的龙头品牌并没有来到现场。但是这种无中生有的骗局往往会让很多刚入餐饮圈的创始人吃亏上当。

第二，合伙做局

这里指的是由商业地产和大的餐饮品牌合起伙来做局坑其他的餐饮品牌，这是因为很多餐饮龙头企业，有一定的品牌号召力。地产商会以比较低的价格将商圈或商场仅有的几个好商铺让其入驻，以此来招揽更多的小品牌进驻。

因此，当看到大品牌已经入驻而判定商圈的价值，最后的结果可能是付出比大品牌高出几倍的租金，而商铺位置却更差得多。

第三，指鹿为马

当你选中的商场进入了一个大品牌，物业营销可能会跟你说，这一大品牌旁边的商铺位置仅次于他，而价格也相应要低。而当你最终入驻，并在为以较低的成本傍上“大款”而窃喜的时候，你会发现，这个“大款”出现在了别的层或别的位置。

而真正在我们身边出现的商铺，都是一些价值或者品牌含量比较低的，无法给我们带来引流作用的“屌丝”的品牌，而你所想占的便宜却变成了别人占你的便宜。

第四，偷梁换柱

对一些在选址方面很专业的餐饮人来说，他们通常要求要预估商场的人流量，而占据一个最好的位置，比如进客的主通道和副通道，或者出口的主通道和次通道。

可往往在最后开业的时候，你会发现，商场最初给到的设计图早已变了大样，比如你选的是二层，是上游的上动线的主口旁边第一个位置。

等开业的时候，你却发现，上东线由原来规划的向上的滚梯变成了往下滚的，或是分单双月调整切换。这样一来，当初为了优势所花的房租在后期就会进行非常大的贬值。

第五，铁砂馅饼  

这是很多餐饮行内人和行外人都容易中的陷阱，在选址过程中，经常会遇到朋友跟你说，出来一个地方，赶紧的，我压不了多久。

而这种情况下，如果你没有大红包的话，这个免费的馅饼你就别吃了，不是画的吃不到，要不就是“铁砂馅”的。

地产有自己的圈子，一类商铺都是有几个大佬把持通过专有渠道变现，二类位置都是大品牌战略把持，三类位置都是圈子里走回扣，四类位置都是招商比价做业绩，五类位置才是亲情大馅饼。

而一般第五类商铺都是给刚入餐饮行，一点经验都没有的人。这样即使你被骗了，也不会发现其中缘由，还以为是自己经营能力的问题。

第六，瞒天过海

这个是很多餐饮层来做招商最好、最原始的办法，但是很多中型或者小型餐饮老板很容易中标。

地产商会跟你说，有一个跟你同质同类的餐厅已经入驻了，位置和产品都没你的好，但是业绩非常好，你就更没有理由不挣钱。

事实上，老的商场一般会提供同质同类餐厅营业额，以供意向者参考，但数据真实性就不得而知了。甚至，作为参考的商家会跟物业结成同盟关系，这样，当他退商铺的时候，物业会帮其转让，一定程度上减少损失。

第七，守株待兔

守株待兔在很多的一类城市出现的频率很高。比如，某个大商场里面的每家餐厅每天都排大队，当然，房租价格也就非常高。商场会给一个很简单的理由：如果大家都不挣钱，怎么会有人挤破头来我这租这么贵的商铺？

其实，当一个餐厅明明知道这个商铺租金很贵却不挣钱的时候，也有可能来租这个商铺，因为在进入这个商铺的时候，他要的是人流，要的不是利润，至少不是门店利润。

比如，国内有些以做加盟为主的餐饮品牌，做的不大不小，在商场里选了一个最贵的位置，但是不管产品有多烂，环境有多烂，品牌有多次，自然人流量就是非常大的，造成每天都排队的现象。之所以要这么做，是因为他要做加盟，要找投资。如果你不是这个目的，那么一定会吃亏。

第八，从前有座山

相信大家在租商铺的时候，很多人看过转让信息，一般都写着：门店很挣钱，但我因为着急出国或其他原因，急着出手。

这种一般街边店居多，商圈存在硬伤，需要转让，但如果说实话，恐怕出不去，就会找到很多馅饼般的理由，“我要出国了”，“家里有急事需要钱”，“合伙人闹翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“准备后事”了。

这是因为商铺转让的原因一般都只有几种，第一手续证照不合理，第二是本身这个商铺就不可能达到盈利。不管是哪种原因，只要你把这个商铺租到了，都会造成后期无法盈利的情况。

第九，金蝉脱壳

很多朋友在租房的时候都会考虑两个问题：适不适合干餐饮？能不能办到证照？往往得到的回复可能是：干餐饮绝对没问题，先干着，手续慢慢来，这地方没人管的。

这种情况一般也是以街边商铺居多，房屋存在手续上的死结，属于违建或非商业，一旦接手，筹建中黑着干，肯定没人管，一旦开业，消防、卫生、环保样样下不来。最后只能怎么开的怎么关，有甚者，只能转让，这便又回到了“从前有座山”。

第十，抛砖引玉

经常会看到很多商场在刚开盘的时候做优惠活动，比如，正常房租应该是20块钱，但在开盘的时候定下就可以享受五折的优惠。商场方面都会表示，越早进越便宜，再拖就会恢复原价。

这种情况发生在新的商场或新的商业区居多，其实，一个商业地产位置再好也需要赔上半年养客。等死掉一两批品牌后，商圈成熟了，那时候房租就可以翻倍上涨了，因此，最早进入的那批品牌都只是用来铺路的。

因此，如果你没有一定的品牌资源或者一定的营销能力的时候，必然会被商场所套牢，那个时候进也不是，退也不是，只能甘心情愿的为这个商场去填坑。

笔记

在学营销的过程中，知己知彼，百战不殆，先要知道别人怎么坑我们的，反过来，先避免被别人营销，再去用同样的方式去营销别人，这才是做餐饮选址的一个正道。